Steuerlexikon

Steuerbefreiungen - Vermietung von Grundstücken

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§ 4 Nr. 12 UStG

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Durch die Vorschrift werden alle Umsätze aus der entgeltlichen Überlassung von Grundstücken und vergleichbaren Rechten von der Steuer befreit, um insbesondere die Vermietung von Wohnraum nicht zusätzlich mit Umsatzsteuer zu belasten. Außerdem sollten nicht alle Vermieter zusätzlich mit der Erhebung der Umsatzsteuer belastet werden.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann auf die Steuerfreiheit, die den Vorsteuer-abzug ausschließt, verzichtet werden. (Verzicht auf Steuerbefreiungen)

Hinsichtlich der Begriffsbestimmungen nimmt das Umsatzsteuerrecht sowohl für das Grundstück als auch die Vermietung oder Verpachtung Bezug auf das bürgerliche Recht. Unabhängig von der Bezeichnung eines Geschäfts ist die inhaltliche Würdigung der Vereinbarungen entscheidend. Wenn es sich dabei nach bürgerlich-rechtlicher Auslegung um eine Vermietung oder Verpachtung handelt, ist diese grundsätzlich steuerbefreit. Umgekehrt sind Verträge, die als Miet- oder Pachtverträge bezeichnet werden, bei anderweitiger zivilrechtlicher Beurteilung nicht als steuerfrei zu behandeln.

1. Grundstücksvermietung

Eine Grundstücksvermietung liegt nach § 535 BGB vor, wenn dem Mieter zeitweise der Gebrauch eines Grundstücks oder eines Grundstücksteils gewährt wird. Ihm wird eine bestimmte, ausschließlich ihm zur Verfügung stehende Fläche überlassen. Bei Vertragsabschluss muss diese Fläche noch nicht genau bestimmt sein, eine spätere Konkretisierung durch den Vermieter oder Mieter im Rahmen der tatsächlichen Nutzung reicht aus. Die Dauer des Mietverhältnisses spielt keine Rolle. Hat der Mieter auch das Recht der Fruchtziehung (§ 581 BGB), liegt gleichwohl eine reine Grundstücksverpachtung vor.

Folgende Fälle stellen z.B. regelmäßig keine Grundstücksvermietung dar:

  • Überlassung von Messeständen,

  • Benutzung eines Schießstandes,

  • Unterbringung in einem reinen Pflegeheim,

  • Anbringung von Werbeplakaten an einer Hauswand,

  • Eintritt in ein öffentliches Schwimmbad,

  • Benutzung einer Minigolfanlage oder eines Golfplatzes,

  • Vermietung eines transportablen Bürocontainers.

Die Steuerbefreiung umfasst auch die mit ihr in unmittelbarem Zusammenhang stehenden üblichen Nebenleistungen. Dazu gehören insbesondere die Wasserversorgung einschließlich Warmwasser, die Heizung, die Flur- und Treppenreinigung und -beleuchtung sowie die Überlassung von Waschmaschinen. Nicht als übliche Nebenleistung sind die Lieferungen von Strom, Heizgas und Heizöl anzusehen. Auch die anteilige Nutzungsüberlassung von zentralen Fernsprecheinrichtungen in einem Bürogebäude sowie die Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen in möblierten Räumen stellt keine übliche Nebenleistung dar, diese Leistungen unterliegen der Umsatzsteuer.

2. Stellplatzvermietung

Besonderheiten ergeben sich bei der Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen. Die Steuerfreiheit für diese Umsätze ist vom Gesetzgeber ausdrücklich ausgenommen worden. Unter diese Ausnahme fallen sowohl die Vermietung von PKW-Einstellplätzen und Garagen als auch Campingflächen oder Wasserliegeplätze für Boote. Der Fahrzeugbegriff umfasst alle fortzubewegenden Gegenstände, auch wenn die Beförderung von Personen oder Gütern nicht im Vordergrund steht, also auch Bau- und Erntemaschinen und militärisch genutzte Gegenstände. Eine Übereinstimmung mit dem Begriff "neue Fahrzeuge" beim innergemeinschaftlichen Erwerb besteht insoweit nicht.
Die Steuerfreiheit kann nur für Stellplatzvermietungen in Anspruch genommen werden, die als Nebenleistung zu einer steuerfreien Grundstücksvermietung anzusehen sind. Eine Nebenleistung liegt vor, wenn zwischen denselben Vertragsparteien sowohl Vereinbarungen über eine Wohnungs- oder Bürovermietung als auch über die Überlassung von Stellplätzen getroffen werden. Es ist nicht erforderlich, dies in einem Vertrag oder zur gleichen Zeit zu vereinbaren. Außerdem müssen die Stellplätze in einem räumlichen Zusammenhang mit der übrigen vermieteten Fläche stehen, sich also auf demselben Grundstück befinden oder in dessen unmittelbarer Nähe in einem einheitlichen Gebäudekomplex.

Hinweis:

Wird eine Garage von einem Familienangehörigen des Mieters angemietet, liegt keine Nebenleistung vor, auch wenn dieser im Haushalt des Mieters lebt. Ebenso handelt es sich nicht um eine steuerfreie Nebenleistung, wenn ein Grundstückseigentümer an Mieter des ihm nicht gehörenden Nachbarhauses Stellplätze oder Garagen vermietet.

Praxistipp:

Zur Vermeidung von zusätzlichem Aufwand sollten Garagen oder Stellplätze, die zu einem Wohnhaus gehören, möglichst zusammen mit den einzelnen Wohnungen vermietet werden. Falls einzelne Mieter diese nicht benötigen, kann ihnen das Recht der Untervermietung, evtl. mit Einschränkungen, eingeräumt werden. Die Vermietung bleibt beim Hauseigentümer steuerfrei, der Mieter wird durch die Untervermietung seiner Garage kein Unternehmer.

Eine weitere Sonderregelung besteht bei Vermietung von Campingflächen. Diese Umsätze sind nur steuerfrei, wenn die tatsächliche Mietdauer mindestens 6 Monate beträgt. Die Steuerfreiheit für Vermieter gilt nicht für die kurzfristige Vermietung an wechselnde Reisende, sondern nur für so genannte Dauercamper. Wird die tatsächliche Vertragsdauer entgegen der ursprünglichen Vereinbarung kürzer oder länger als 6 Monate, ist die gesamte Vermietung steuerpflichtig oder steuerfrei. Insoweit kann es zu einer nachträglichen Änderung der steuerlichen Behandlung, auch über den Jahreswechsel hinaus, kommen.

Beispiel:

Ein Wohnwagenbesitzer mietet auf einem Campingplatz einen Winterstellplatz für seinen Wohnwagen für den Zeitraum Anfang September 2007 bis Ende April 2008. Mitte Februar holt er seinen Wohnwagen bereits wieder ab, da er damit in den Winterurlaub fahren will.

Lösung:

Die Vermietung ist bis zur vorzeitigen Beendigung als steuerfrei anzusehen, da eine Laufzeit von mehr als 6 Monaten geplant war. Da die tatsächliche Vermietung des Campingplatzes aber weniger als 6 Monate gedauert hat, ist das gesamte für 2007 und 2008 gezahlte Entgelt der Umsatzsteuer zu unterwerfen.

Soweit eine Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden kann, gilt diese für alle üblichen Leistungen, die auf einem Campingplatz erbracht werden, auch wenn dafür ein gesondertes Entgelt erhoben wird oder nicht alle Benutzer diese in Anspruch nehmen können.

Die nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfreie langfristige Vermietung von Campingflächen erstreckt sich auch auf die Lieferung von Strom (BFH 15.01.2009 - V R 91/07, BStBl II 2009, 615).

Verträge, in denen Grundstückseigentümer andere berechtigen, Bodenschätze abzubauen oder Abfälle abzulagern, sind als Miet- oder Pachtverträge anzusehen, für die die Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden kann. Dies gilt sogar dann, wenn sich das Entgelt nach der Menge der entnommenen Bodenschätze oder der abgelagerten Abfälle richtet.

3. Mischverträge

Neben reinen Mietverträgen liegen häufig auch gemischte Verträge vor, in denen sowohl Teile einer Vermietung als auch anderer Leistungen enthalten sind, ohne dass einer dieser Teile den anderen überlagert. Darunter fallen insbesondere die Vereinbarungen in Altenwohnheimen und die Überlassung von Flächen auf Wochen- oder Jahrmärkten, die als Verkaufsmärkte anzusehen sind.
Im Fall eines Altenwohnheimes wird das gesamte Entgelt in einen Vermietungsteil und einen Teil für die übrigen Umsätze wie Betreuung und Verpflegung nach den jeweiligen Verhältnissen des Einzelfalls aufgeteilt. Bei der Überlassung von Marktflächen wird zusätzlich noch eine Leistung besonderer Art durch Veranstaltung des Marktes erbracht, der auf diese Leistung entfallende Teil des Entgelts wird in der Regel mit 25 % angesetzt.

4. Verträge besonderer Art

Im Zusammenhang mit Grundstücken treten in der Praxis häufig auch Vereinbarungen auf, die als "Verträge besonderer Art" bezeichnet werden. Dabei tritt die Grundstücksüberlassung gegenüber anderen wesentlicheren Leistungen zurück und das Vertragsverhältnis bildet ein einheitliches, unteilbares Ganzes. In diesen Fällen kommt eine Steuerbefreiung insgesamt nicht in Betracht. Das gesamte Entgelt unterliegt der Umsatzsteuer.

In folgenden Fällen ist u.a. von der Rechtsprechung ein Vertrag besonderer Art angenommen worden:

  • Überlassung von Flächen bei Messen zur Schaustellung gewerblicher Erzeugnisse,

  • Überlassung von Flächen bei Jahrmärkten oder Kirmesveranstaltungen ohne überwiegenden Verkaufscharakter,

  • Überlassung von Zimmern an Prostituierte bei gleichzeitiger Schaffung einer Organisation zur Förderung der gewerbsmäßigen Unzucht (Bordell);

  • Lagerung u. Aufbewahrung von Gütern - Lagergeschäft (§§ 416 HGB),

  • Benutzung von Sportplätzen oder Schwimmbädern im Rahmen des allgemeinen Sport- bzw. Badebetriebes.

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